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武汉青山区怎么样?2022努力达谈谈看法

努力达2年前 (2022-03-22)努力达记

武汉青山区怎么样?武汉本地人说起青山区第一印象就是武钢,也因为这个巨无霸国企,让这个区变得很有特色:有地段叫红钢城,有钢板做的马路牙子,有武钢医院,有武钢宽度营业厅,有武钢学校等等。可以说这个片区已经与之融为一体,衣食住行样样少不了武钢。但随着钢铁行业不景气,青山区似乎没落了。

曾经武汉大学毕业生以进入武钢为荣,但现在几乎没有年轻人愿意进入这个行当(工资实在是低),这也导致了青山区年轻人口逐渐变少。人口老龄化严重,产业相对缺失,区域封闭,被视为投资黑洞。

加上2016年宝钢和武钢重组,一下子武钢成为一个子公司,接着又是一波裁员,提供的就业岗位更少。让这个主城区的发展更加雪上加霜,GDP从武汉市前列变为倒数。

以上都是各种网络文章都能搜集到的消息,但2022年努力达有几次出差到青山区后,也产生了一些新的看法,感觉其实并没有那么糟,这个区还是在奋起直追的。

一方面,青山滨江商务区的持续建设,区域内网红楼盘的持续营销。另一方面,青山江滩、五号线的建成,使得青山的曝光度一直不算低,不少一人看,觉得青山的配套整个都还不错,比有些区域(伊拉克什么的都懂得)强很多,是个宜居的地方。

一、青山区总体情况

青山人口分布和发展的的极度不平衡,下面是一副官方青山区地图。大家会发现,青山区将近四分之三的区域都在三环以外。

狭义武汉青山区——努力达

但其实这么多年来,绝大多数青山人实际上是生活在二三环之间,临江大道和友谊大道之间的区域。

临近三环的工人村(现在绿地香树花城、青宜居等楼盘所在地)算是三环外一个人口较集中的区域。而远离三环的白玉山、石化、船厂、北湖等区域一是原来生活的人口就不算多,二是近十几年有很大比例迁移到三环内的红钢城、建二等区域。

而随着东湖新城区域的开发,很多人意识里把武汉站、仁和路这些区域也算作广义的青山区。就形成了下图,即:广义青山=临江大道+二环线+三环线+欢乐大道合围片区。

广义武汉青山区——努力达

考虑到房子供应量,对买房者而言,提到青山可考虑此等式:青山=青山滨江商务区东片+青山滨江商务区西片+钢都花园片区+仁和路片区+工人村。

如果纠结青山的纯正性,可缩减为:青山=青山滨江商务区东片+青山滨江商务区西片+钢都花园片区+工人村。

青山的教育现状是:小学主要是红花吉,即:红钢城小学、钢花小学、吉林街小学。二十年前武钢红火时候,牛逼的都是武钢的中学、小学,什么红钢城吉林街真的都排不上号。

中学由于武钢实验是民办,且全市摇号,意义不大,主要是八中、任中和四十九初。高中省示范就是钢三和四十九中。

努力达认为,根据往年各种考试的情况(中高考、外校入学考试),青山的教育小学还可以,这几个小学外校入学人数每年在武汉都能排的上号;高中不输其他城区,但是初中确实是个极大的短板。

顺便一说,青山买房的一大优势,就是你很容易以一个不高的价格去买入一个可以居住的非老破小的、还不错小学的学区房,因为这三个小学对口了一半以上的青山新房次新房楼盘。

二、青山滨江商务区西片

这个区域大家已经很熟悉了,就是和平大道+临江大道+建设四路+二环线的合围区域(注:和平大道以南紧挨着和平大道的楼盘一般也算作此区域)。区域开发较东片早,商业配套成熟,交通方便,最重要的离二环线近,是承接武昌外溢的主要区域。

区域内新、次新楼盘主要是大华铂金一期二期三期、奥山世纪城、武汉江山、大华锦绣时代、中建开元公馆、融创临江府、八大家花园(还建房)等等。区域内优质小学为吉林街小学,优质中学为任家路中学。

要从交通位置来看,中建开元公馆+大华锦绣时代我认为最不错。从江景位置来看,自然是大华铂金的三期,滨江天地+武汉江山最好,但武汉江山的配套和他这个价格。

学区来说,本区域楼盘如果不对口吉林街小学的,那会是较大的短板。按照目前的区域,大华铂金、奥山、江山是不对口的,中建、融创、大华锦绣、八大家花园等对口该小学。

这个区域各项配套都还挺好的,如果选个性价比楼盘,那就是前年底推出的融创临江府,从户型、区位、学区、价格来说都算不错。但是现在看有两个问题,第一融创本身的问题,这个做房地产的人都懂,老孙能不能扛过去要观察。第二就是堤角过江通道的问题,目前确定是桥而不是隧道,那么会不会成为下一个复地悦城,这个确实值得考虑。

大华锦绣时代也是热盘之一,位置很好,就在正地铁口,众圆对面。两大毛病,一是公摊大,二是中学对口较差,前期宣传任家路,但实际只对口钢城六中(当年武钢六中也是武钢三大名初之一,哈哈,现在不提)。

三、 青山滨江商务区东片

这个区域其实就是大红钢城片,是二十年前青山中心所在地,为建设五路、建设十路、临江大道、和平大道合围区域,这个区域开发较晚。 主要楼盘有招商一江璟城、大华锦绣前城、华侨城红坊等项目,当然还有一些地已经拆了等着拍。

首先从区域来说,努力达认为短板有两个,第一离二环远了点,第二开发晚了目前还没有成气候(这个好像随着时间的推移可以解决)。最大的优势博主觉得是教育,不仅是当前的,更是未来的,这个片区有个武汉市教育最牛逼的黄金十字路口,红钢二街和建设六路交叉口:

武汉市教育最牛逼的黄金十字路口——努力达

1所在的区域是省示范青山区第一幼儿园主校区,目前对口招商一江璟成。2所在的位置是在建的武钢三中新校区,今年九月启用。3所在的位置是红钢城小学,4所在的位置为一个九年制中小学,今年开建,24年启用,启用后红小西校区由4搬到5,中学有可能挂公立三中初中部(参考去年三中新校区封底提出的打造小初高一体化)。当然目前这边都对口青山初中矮子里拔高子的四十九初。

片区内目前三个楼盘都对口红小,但往后看比较稳的是招商一江璟城,华侨城红坊后期不太会对口红小,锦绣前程今年的对口都是插队进来的,往后更不好说。

然后三个楼盘的特色:招商:屌丝盘,价格便宜,但公摊不小,户型较差,容积率高。品质肉眼可见,能接受就买,不接受就再看看,反正品质不算差,就是个刚需的品质。符合主流,前期的维权,品质问题都是幌子,阳台算了全面积想退费才是真实。户型是真的一般。

华侨城:这三个字一出,就是高大上的代表,哈哈。但是强调下,红坊项目只有十一街坊和七街坊地块是纯正的华侨城血统,而17街坊、18街坊地块,华侨城已经出让给电建地产操盘。

大华:公摊小,容积率低,但价格确实高太多,同样是毛坯的情况下,单价比一路之隔的招商能高出20%。这个20%,为品质和公摊买单是否值得,那就见仁见智了。

四、 钢都花园、工人村片

钢都花园作为21世纪初,武钢万套工程建设的新房,现在看品质还是比较良心的。努力达觉得楼盘品质维护上比同类型的常青花园稍好,但是绝大多数楼栋没电梯也是硬伤。

它所在的靠近二环的位置,以及生活配套氛围都没得说。但学区目前只有一小半对口钢花小学,多数对口一个比较一般的钢都小学。附近没什么新盘,努力达觉得专为钢花小学买这里,有点划不来。

工人村片虽然离红钢城只有不到两公里,但是房价却是打了个六折。原因也在于一开始说过的,青山人觉得出了三环(建十)就是乡里地方,青山人自己的认可度都不高。

绿地香树花城也主要靠货币化拆迁安置去化的,周围社区面貌、配套,都比较一般,交通还凑合。就连和平大道出了三环也是破破烂烂,有点类似某伊拉克。如果买这里还不如买武汉伊拉克,毕竟那边接盘的人更多点。

以上就是努力达对青山区的一些看法,其中包含一些楼盘信息仅供参考,不含任何商业广告信息。毕竟准备生活在这里的人迟早是要买房的,那么必然会关注房子、学区选择等问题,希望对近期关注青山区的朋友们有点帮助。

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